近日,由住房和城乡建设部官方网站发布的《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”引发了广泛的讨论。

正当各方对国家或取消公摊面积交易标准的政策走向满怀期待时,随即有媒体发声称,这次公开征求意见的只是一套建筑行业的技术标准,目的是规范建筑企业的建设行业,而房地产商的销售行业应由另外标准来规范,说国家要取消公摊面积计算标准实为误读,与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系,与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

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“公摊面积”一笔算不清的糊涂账

但是在国内的住房交易过程中,公摊面积处在相当不透明的状态,至于公摊面积如何计算并分摊给各户,一直都没有统一的法律和技术标准。这导致同一栋楼、同户型的两套住房,套内面积相同,但加上公摊后的建筑面积却可能不一样,而物业、取暖等费用,都是依据建筑面积算,依照公摊面积计算难免会造成不公。

对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。

根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还有公摊面积。

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。买房人不仅在买房时要为公摊面积买单,后续物业费、取暖费,依然要算上公摊面积,这个复杂的“公摊面积”不仅让买房人算不清,造成了各种各样的问题,当中还夹杂着不少猫腻。

1.公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

2.公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

3.公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

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“公摊面积”我该拿你怎么办?

买房人除了算不清“公摊面积”这笔糊涂账之外,还有买房人担心,如果将来出台关于公摊面积的相关政策,会不会让开发商忽视公用设施部位建设,降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价?

要知道公摊面积并不是越小越好,如果不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

在新华社题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的报道指出,国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

广东省住房政策研究中心副主任博士陈洋表示,“公摊面积”和“套内面积”其实不能截然分开,房价里既包含了套内面积的使用价值,也同样包含了公摊面积带来的增值,即使只按套内面积计价,开发商依然会把他们在公共部分的付出打到套内的均价里去。

不过按套内面积计价最大的好处是有利于规范,让价格更透明,套内面积居民可以实际测量,开发商不方便动手脚;而公摊部分不能简单的用面积来计价,而是要用真实可见的环境营造来凸显价值,吸引客户,这有利于价格和价值的统一。

除此之外房产税是否应计公摊面积存两难,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

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政策虽是“误读”但仍需重视

舆论对取消公摊面积的呼声,皆是对于由公摊延伸等类似乱象引发的购房焦虑的真实反映,多少买房人希望取消公摊面积这一政策落地,虽然这次属于误读,但买房人的这层焦虑仍然需要被正视。

目前内地只有重庆没有公摊面积这一概念,但在商品房高度发达的今天,将重庆的经验挪用到其他地方,成本的确相当大。而且由于公摊更多涉及的是新房,如果突然变更交易标准,还会产生与二手房不同的双轨制。这正是公摊面积屡屡被吐槽,法律层面却鲜有动静的原因。

退一步讲,即便要涉及到取消公摊,也绝非一个技术规范能够办到的,它涉及到《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法律法规的修法,是个庞大的工程,也需要比较长的准备期。

但是考虑到此次误读背后所释放的强烈民意,短期内,哪怕通过修法取消公摊不现实,对公摊计算标准进行透明化的处理,也是题中应有之意。至少,要减少开发商暗箱操作的空间。而长期来看,公摊面积取消是否可行,成本和收益如何权衡,也该纳入讨论的议程。