“学区房”,一直是让地产人和百姓“又爱又恨”的概念。对于地产人而言,学区房确实是房地产市场的特殊存在,它常作为户主买房的优先考虑条件,但作为教育资源的一部分不得不被纳入“谨慎宣传”的行列。从普通百姓来看,好的学区房意味着在孩子的教育选择上更为从容,但住宅、学区版块的选择也耗费更多的物力、财力。

与此同时,2020年民办摇号新政后,上海的小学、初中格局正在悄然发生新的变化。此前上海民办强、公办弱的教育资源导致了学区房溢价力并不凸显,但伴随公办小学、初中更为稳定的优势体现,人们对对口学区的关注,又直接转移到了学区房上。近期,我们以上海为例,探讨当下学区房的现状、特点及发展趋势。我们是否需要购买学区房,又该如何选择呢?

教育资源:民办强、公办弱

学区房是教育的衍生产物,而教育成果的重要检验之一是高考。因此,简单的说,购买学区房的长期且最终目的就是希望家里的孩子能考上理想的大学,比如:清北交复。

为了实现远大又长期的目标,“高中-初中-小学”的逻辑倒推顺理成章。若想要考入好大学,好的高中升学几率更大(比如上海的四校八大,在北清交复录取率上一直名列前茅。上海四大名校:上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中; 上海八大金刚:南模、格致、大同、控江、七宝、延安、建平、复兴)。值得一提的是,《中国诗词大会》中优秀的选手姜闻页同学就是上海中学的学生,选手武亦姝也是来自四大名校之一的复旦附中。

而要想进入上海的四校八大,初中的升学是关键。根据统计,2018年上海市民办初中进入“四校八大”占比65%,远高于公办初中。由此可见,此前上海民办初中的教学优势更为明显。主要原因有以下两点:

1、许多民办初中由“XX大学投资集团”建立,配备良好师资力量、教育环境的同时,本质上是企业投建而非财政,因此可自由筛选生源且不受学区房分配。

2、部分高中和初中、小学具备“派系关系”,即总部和分校的关系,这使得自主招生比重增加。2017年,“四校八大”自主招生分别占比59.05%和40.25%。

数据来源:上海教委,国金证券研究所

公民同招、民办摇号政策推行

2020年1月23日,上海市人民政府发布关于贯彻《中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》的实施意见(简称实施意见),提出深化招生考试制度改革,重点突出:

1、将民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生(公民同招);

2、对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取(民办摇号)。

资料来源:上海市人民政府官网

早前,计划性较强的家长们一般采取全面的升学策略,在参与民办自主招生的同时,准备好一套性价比良好的学区房。如民办学校未录取,也可以进入理想的公办学校就读。而“公民同招”的发布,在一定程度上阻碍了家长们的升学策略,必须在民办和公办学校中做出选择。如果选择民办学校但未摇上号,则面临统筹风险。

与此同时,民办摇号政策使得民办学校无法筛选生源。根据中考新政,预计2021年自主招生比例也将由原先的60%骤降至15%。

这些信息都在向我们传递新的信号:未来民办学校垄断优质生源的现象可能发生改变。民办学校入学的不确定性增加、对口公办学校稳定性增强。

什么是学区房?

“学区房”是一个民间概念。虽然从九年义务教育的角度讲,每所房子都是学区房,但很显然,我们关注的学区房并不是这个层面的。我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学和初中的房子,这是学区房的三个关键词。

第一,公办。只有公办小学才跟房子有对应关系,民办跟房子没关。我们常谈到的学区房指的是对应公办学校。

第二,热门。我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。以前我们选择学区房的标准较为简单,一般城区的学校总体来说都不算差,学校历史久,师资力量比较强就可以了,但是放在今天,逻辑已经发生改变。以上海为例,我们发现这最好的中小学已经不再只在内环内了,比如闵行的七宝,松江的九里亭等地的小学也都在迎头赶上,尤其是七宝板块的教育质量有了极大的提升。因此,也存在这样的现象:一些学校并不是一开始就备受瞩目,而是随着教学质量的提升慢慢进入大家视野。

第三,小学和初中。2020年民办摇号新政前,学区房主要的侧重点在小学。首先小学学习期为6年,初中则仅为3年。其次小升初是有筛选的,能力强的小学生可以去考民办初中,或公办初中的特色班(重点班)。民办新政后,小升初摇号的不确定性增加,学区房九年一贯制的稳定性则增强了。因此,家长以后关注的学区房将从小学阶段转变为小学和初中阶段。

以上海静安区为例,每一所学校都有独立的划片范围,细致到居委街道。

资料来源:上海市静安区人民政府官网

以静安区48所小学中的静教院附小学区划片范围图为例,他所对口的就是中间范围内的住宅,圈外对口的就是另一所小学。绝大部分公办小学都会有这么一个划片范围,并且相互不重叠。大家可以关注一下自己现在住的房子对口的是哪所小学,若是热门小学,你住的这个房子就是我们所说的学区房。

需要注意的是,只有住宅产权的房产可以落户。图中的静安艺庭和静安晶华园都是商住楼,但静安艺庭11层及以上是住宅产权,静安晶华园除了商铺以上也是住宅产权,是学区房。购买商住楼作为学区房的优势在于能落户,能上学,均价偏低;劣势在于得房率低,大部分没有小区的居住品质及环境好。